Kein Nullsummenspiel

Am 28. September 2025 stimmt die Schweizer Stimmbevölkerung über eine weitreichende Änderung ab: Mit der Einführung einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften soll gleichzeitig der Eigenmietwert abgeschafft werden. Wo liegen die Chance oder Risiko für Wohneigentümer?  

Der Eigenmietwert ist ein fiktiver Mietzins, den Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum oder Ferienhäusern bisher als Einkommen versteuern mussten. Gleichzeitig konnten sie Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Renovationen steuerlich geltend machen. Dieses System fällt nun weg – mit sehr unterschiedlichen Folgen.

Wer profitiert?

• Schuldfreie oder wenig verschuldete Eigentümer: Wer sein Eigenheim weitgehend amortisiert hat, zahlt künftig keine Eigenmietwertsteuer mehr. Für diese Gruppe ist die Reform klar vorteilhaft.
• Erstkäufer: In den ersten zehn Jahren bleibt ein beschränkter Schuldzinsenabzug erlaubt. Zudem steigt der Anreiz, Hypotheken schneller zu amortisieren.
   

Wer verliert?

• Eigentümer mit hohen Hypothekarschulden: Ohne die Möglichkeit, Schuldzinsen abzuziehen, werden die Steuerlast und die Finanzierungskosten spürbar steigen.
• Sanierungsbedürftige Immobilien: Unterhaltskosten, Renovationen und die bisherige Pauschale für den Unterhalt sind künftig nicht mehr abzugsfähig. Wer in naher Zukunft investieren muss, könnte steuerlich im Nachteil sein.
   

Die Abstimmung ist mehr als eine technische Steuerfrage – sie verändert die Rahmenbedingungen für das Wohnen in der Schweiz. Finanzierungsentscheidungen, Amortisationsstrategien und der Zeitpunkt von Renovationen gewinnen an Bedeutung. Eigentümer werden stärker angehalten, ihre Immobilienfinanzierung langfristig zu planen.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist kein Nullsummenspiel. Was für die einen eine steuerliche Entlastung ist, bedeutet für andere höhere Belastungen und weniger Flexibilität. Eigentümer sollten ihre individuelle Situation genau prüfen – und sich fragen: Bringt mir der Systemwechsel Vorteile oder muss ich meine Finanzierungsstrategie neu denken? Bei dieser Analyse unterstützen wir Sie gerne.

Brigitte Sutter,
Dipl. Treuhandexpertin / Sozialversicherungsfachfrau mit eidg. FA